Nejčastější chyby při pronajímání bytu

Tomáš Prčík, 7. 1. 2024

V posledním roce se mi dostalo „na stůl“ několik případů, kdy měli moji známí, nebo naši klienti, kteří pronajímají byty sami, opakovaně problémy s nájemníky. Stěžovali si, že jim nájemníci neplatí, že neudržují čistotu, ba dokonce že se nechtějí z bytu vystěhovat.

Na ne zrovna čistotné nájemníky narazí člověk při pronajímání bytu podle mých zkušeností docela často. Když se ale problémy znovu a znovu opakují, nejedná se podle mého názoru už o smůlu, ale nejspíš o špatný přístup majitele.

Rozhodl jsem se pro vás proto sepsat ty nejčastější chyby, které k problémům s udržováním čistoty, špatnou údržbou bytu a nedbalou platební morálkou ze strany nájemníků vedou. Zajímavé na nich je, že si jimi majitelé při pronajímání bytu o problémy skoro sami říkají.

Když se těmto chybným přístupům při pronajímání bytu vyhnete, měly by být vaše potíže s chováním nájemníků mnohem méně časté. Tedy alespoň u nás v Praze. O pronajímání bytů v jiných městech si netroufám cokoliv říkat.

Okatě levné vybavení

První častou chybou, která vás možná překvapí, je, že majitelé koupí do bytu na pronájem zjevně levné vybavení, protože si řeknou: „Vždyť oni to stejně rozbijí“.

Místo nákupu okatě levného vybavení je většinou (pokud se svojí nabídkou bydlení nechcete cílit na studenty) lepší nekupovat vybavení žádné. Vybavení, které v bytě být musí - nejčastěji kuchyňská linka, je pak lepší koupit spíš v nějaké střední cenové kategorii než v té úplně nejlevnější.

K tomu je pak potřeba, mimo dalších možností, nastavit si s nájemníky takovou spolupráci, aby vybavení udržovali čisté.

Skladiště nepotřebných věcí pana majitele

Velice častým přístupem majitelů bytů je, že do bytu na pronájem nájemníkům naskládají věci, které nemají kam dát, ale které se jim nechce vyhazovat. Sám si pamatuju na jedno spolubydlení, kde mi paní majitelka takto „laskavě“ dala do užívání sice hned tři šatní skříně. Ale všechny tři byly s tyčí na pověšení oblečení a ani jedna s poličkami. Zjevně je paní majitelka neměla kam dát. Vyhazovat je asi nechtěla, tak si je „odložila“ ke mně do pokoje.

I zde platí, že, než dávat nájemníkům do bytu už zjevně nemoderní nebo „blbě“ využitelný nábytek, jako jsou nábytkové stěny se spoustou poliček na vystavení věcí, na kterých je furt dokola potřeba utírat prach, nebo už zjevně nemoderních věcí („oblé kousky z devadesátek), je lepší nedávat do bytu nábytek žádný.

V opačném případě jim dáte najevo, že mají sice platit plný nájem, ale navíc k tomu mají za povinnost mít doma nemoderní vybavení. Nebo, že jsou to chudáci, kteří nemají na nic lepšího, než na to bydlet ve 30 let starých věcech.

„Třeba to ještě využijí“

Podobnou chybou, jako nechávat nájemníkům v bytě špatně použitelný nábytek, je vybavit jim byt sice možná nepoškozenými, ale dnes už starými křesly, stoly, komodami neřku-li obývacími stěnami ze 70. a 80. let, které by se hodily už spíš pro charitu než do bytu na pronájem za komerční nájemné.

Často u toho od majitelů slýchávám věty jako: „Ale vždyť si do toho můžou třeba ještě něco dát“, nebo: „Ale třeba se to některým bude hodit, protože nebudou mít svoje“.

Nechávat nájemníkům v bytě, byť nepoškozený, nábytek ze 70. a 80 let, je podle mě už opravdu trochu chůze po tenkém ledě. I když to majitelé nemusí myslet zle.

Až příliš snadno se totiž stane, že si pak nájemníci vybavení bytu vyloží tak, že si o nich majitel myslí, že jsou to chudáci, kteří na víc nemají. V horším případě si ho vyloží tak, že po nich chce majitel vysolit 160 000 Kč ročně, ale chce na nich strašně šetřit. A při první příležitosti mu to rádi vrátí zpátky.

Skladiště starých rozbitých krámů pana majitele, které se mu nechtělo vyhazovat

Cestou, jak si ještě silněji říct o opakované „problémy s nájemníky“, je nechat jim byt vybavený oprýskanými, rozvrzanými, poškozenými kusy nábytku a starým sporákem s troubou špinavou po předchozích obyvatelích bytu. Tím už si majitelé podle mě opravdu koledují. Dávají tím nájemníkům, sice nepřímo, ale za to naprosto jasně, najevo, že jim na nich nezáleží. A tím si vysloveně říkají o to, aby nájemníkům na nich taky nezáleželo.

Než pronajmout nájemníkům byt zařízený tak, že je nájemníkům zřejmé, že si jich nevážíte, je podle mého přesvědčení lepší ho pronajmout nějaké stavební firmě pro stavební dělníky. Ale ani tak bych já v bytě nejspíš starý nábytek nenechával všechen.

Nestojí vám ani za pětistovku

Snad asi tím nejhloupějším způsobem, jak si mohou majitelé říct svým nájemníkům o problémy při pronájmu bytu, podle mě je, když v bytě nejsou ochotní udělat alespoň nejnutnější údržbu a opravit zjevně nefunkční a rozbité vybavení. Uvolněné „ochablé“ kliky, nedotažené úchytky na kuchyňské lince, zjevně špinavé staré hnusné koberce, zaprášené rozbité zasekávající se žaluzie, utrhaná vodící lanka žaluzií, uvolněné držáky na toaletní papír, uvolněné zámky ve dveřích, ze kterých pak nejde vytáhnout klíč – tím vším majitel takto „vybaveného“ bytu svým nájemníkům ukáže, že není ochotný obejít byt se šroubovákem a dotáhnout pár šroubů nebo koupit za tři stovky nový zámek, když oni mu mají za rok bydlení „vysolit“ sto šedesát tisíc.

Neřešením všech těch drobností dáte svým nájemníkům nepřímo, ale jasně, najevo, že vám na bytě a na nich moc nezáleží. A tak trochu si tím řeknete o to, aby jim na něm a na vás taky „teda“ moc nezáleželo.

Byt, který nabízíte, je součástí příběhu

Málo kdy se podle mě stává, aby nájemníci pronajatý byt skutečně poškodili. Mnohem častější a – když se dlouhodobě neřeší – stejně závažné, jsou problémy s „hygienou“ nájemníků. Když nebudou vaši nájemníci dva roky čistit sporák a kuchyňskou linku, špínu ze spár, z varné desky a z trouby už nedostanete. A noví, skutečně čistotní nájemníci, o váš byt už nebudou mít zájem. Nebo vám neuvěří, že to s čistotou myslíte vážně.

Zachovávání čistoty v bytě ze strany nájemníků je samostatné na téma. Když ale chcete, aby vaši nájemníci v bytě udržovali čistotu, musíte jim ho předat ve stavu, kdy je to pro ně uvěřitelné.

Řešte jejich problémy

Youtubeři prodávající své vzdělávací kursy o pronajímání bytů vám podle mě trochu kecají, jestli vám tvrdí, že pronajímání bytů je pasivní příjem. Ano, je to pasivní příjem – tak z 80 %. Z 20 % je to ale práce s lidmi.

Jak myslíte, že by reagovali vaši kolegové v práci, když jim nebudete brát telefony, nebudete jim odpovídat na e-maily a svoji práci jim budete pořád odevzdávat se zpožděním. Nejspíš by něco takového váš vztah s kolegy poškodilo a vaši kolegové by se pak asi taky nepřetrhli, když po nich budete něco potřebovat.

S nájemníky je to stejné. Když s nimi budete jednat tak, že jim začne být jasné, že jsou jejich potřeby někde hodně hluboko ve vašich prioritách, dostanou se za čas nejspíš i vaše potřeby nízko v jejich prioritách.

Ale mám pro vás dobrou zprávu: řešení potřeb vašich nájemníků Vám opravdu moc času během roku nezabere.

Není to záruka úspěchu, ale téměř jistá cesta k neúspěchu

Když se s lidmi o pronajímání bytů bavím, mnohdy mi říkají, že nemám pravdu. Že nemá smysl to všechno pro nájemníky dělat, protože oni se pak k vám stejně nemusí chovat hezky. Chovat se hezky ke svým nájemníkům skutečně není zárukou toho, že oni se budou chovat hezky k vám. Je to jenom část úspěchu.

Nedělat to je podle mě ale téměř jistá cesta k neúspěchu. Já to rád přirovnávám k čištění zubů. Když si budete pravidelně správně čistit zuby, neznamená to, že s nimi nebudete mít problémy. Když si je čistit nebudete, tak s nimi ale téměř jistě opakovaně problémy mít budete.

A, jak to podle mě ukazují i příběhy majitelů bytů, kteří mívají opakovaně „problémy s nájemníky“, u pronajímání bytů to platí podobně.