Vyplatí se víc investovat do akcií, nebo do nemovitostí?

Tomáš Prčík, 9.5.2008

Investiční obec v Česku se, s nadsázkou, dělí na dva tábory. První, který tvrdí, že „nejlepší je beztak investovat do nákupu bytu, protože to se nejlíp zhodnotí“. Druhý, který tvrdí, že „investovat do bytu nemá moc smysl, protože se musíte otravovat s nájemníkama, a proto je lepší koupit radši kvalitní akcie“.

Já osobně jsem se dlouhá léta investicím mimo ČR dost vyhýbal, Jednak proto, že jsem věřil, že země půjde hospodářsky nahoru, a také proto, že mi v hlavě z 90. let zůstala informace, že je česká koruna podhodnocená vzhledem ke svému kursu podle parity kupní síly, ke kterému by měla postupně konvergovat. Což by mělo investice v zahraničí znevýhodňovat.

Pak mě napadlo, že už za sebou přece jenom pár let vedení statistik realisovaných cen nemovitostí v Česku máme. A že by tedy bylo zajímavé se podívat, pro koho „souboj strategií“ „kup byt“ vs. „kup akcie“, vypadá zatím lépe.

Za representanta investice do bytu jsem zvolil vývoj indexu realisovaných cen starších bytů v Praze podle ČSÚ. Za representanta investice do akcií jsem zvolil americký akciový index S&P 500.

Dlužno dodat, že mě výsledek zajímal z pozice korunového investora. Všechny uvedené hodnoty jsou proto přepočítány kursem české koruny k americkému dolaru z příslušného období.

Že má vývoj kursu zahraničních měn – v našem případě amerického dolaru – na investice českých investorů do zahraničních aktiv velký vliv, nás přesvědčí už první obrázek, který jsem získal jako vedlejší „produkt“ provedených propočtů. Jedná se o vývoj indexu S&P 500 v bodech (resp. vzhledem k faktu, že ceny akcií v indexu jsou denominovány v dolarech, tak prakticky v dolarech) vs. vývoj indexu v korunách. Obě „veličiny“ jsou pro lepší porovnatelnost přepočítány na stejný základ v lednu 1993.

S&P 500 vs. nákup bytu v Praze bez hypotéky

Jako první zde pro vás mám srovnání vývoje investice do indexu S&P 500 v porovnání s tím, kdyby investor jako alternativu zvolil nákup bytu v Praze bez využití hypotéky.

V této variantě počítám s tím, že by investor z bytu ročně inkasoval nájemné ve výši 4 % z pořizovací ceny bytu a toto nájemné by každý rok nájemníkům zvyšoval o 2,5 %. Nájemné by nebylo nijak reinvestováno.

Při investici do indexu by investor nedostával žádné dividendy. Jak známo, index sám o sobě nijak koupit nelze. Lze koupit pouze „jeho zástupce“, nejčastěji v podobě nějakého ETF, kde jsou ovšem právě dividendy často odměnou správce za správu ETF, tj. investor je nedostává. A navíc, díky poplatkům (byť minimálním) za nákup/prodej nově příchozích/odchozích titulů do ETF hodnota ETF za indexem v čase zaostává.

Na kolik by se tedy zhodnotila hypotetická investice 1 000 Kč do indexu/do bytu s nájemníkem od daného roku, ukazuje následující tabulka a graf.

Pro znázornění, jak se vyvíjela investice v průběhu celého sledovaného období, ještě uvádím graf, jak by se vyvíjela investice do obou aktiv pořízená na samém počátku sledovaného období – na konci prvního kvartálu roku 2008.

Jak můžete vidět, nákup a následný pronájem bytu by byl výnosnější, jenom pokud by ho investor uskutečnil po roce 2014. Pokud by byla investice uskutečněna před tímto rokem, byla by bývala do roku 2017 investice do indexu výhodnější.

S&P 500 vs. nákup bytu v Praze na hypotéku

Pokud vezmeme do úvahy, že by si investor na koupi a následný pronájem pražského bytu půjčil, nezohledňujeme do výpočtů příjmy z nájemného. O ty by investor „jakoby přišel“ z důvodu, že by z nich platil splátky hypotéky. Tj. z nájemného by mu v našich úvahách nic nezbylo, ale taky by na hypotéku nic nedoplácel.

Lze proti tomu namítnout, že na dlouhodobých časových řadách by nejspíše, díky indexaci nájemného, došlo k situaci, kdy by nájemné vzrostlo nad výši měsíční splátky hypotéky. Důvody, proč tuto možnost nezohledňuji, uvádím v poznámkách níže.

Výpočet je sestavený za předpokladu, že by si investor půjčil 80 % z pořizovací ceny bytu. Ve výpočtech je zohledněn také pokles jistiny hypotéky. Tj. do investorova zisku je započtena vždy i splacená část hypotéky do daného roku.

Splátky hypotéky byly vypočteny vždy s úrokovou sazbou ve výši průměrné úrokové sazby podle Hypoindexu z daného měsíce s fixací na 5 let a splatností 30 let. Po 5 letech od nákupu investice je splátka hypotéky vždy přepočítána s využitím průměrné úrokové sazby (opět) podle Hypoindexu z předmětného měsíce.

Pro lepší názornost opět uvádím graf ukazující, jak by se obě alternativy - investice do indexu vs. do bytu na hypotéku - vzájemně vyvíjely v průběhu celého sledovaného období, tj. od prvního kvartálu 2008.

Za předpokladu využití hypotéky byla investice do indexu výnosnější než investice do bytu pouze při nákupu indexu v roce 2008.

Tak co je výhodnější? Byt v Praze, nebo americké akcie!?

Jak můžeme vidět, výsledky dopadly přímo učebnicově. Ve variantě bez využití hypotéky vyhrávají akcie nad bytem.

Pokud investor hypotéku použije – využije pákového efektu, byl za svoji ochotu více riskovat (zadlužit se) odměněn vyšším výnosem. Investice do nemovitostí tak prokázala, podle mého názoru, svoji hlavní výhodu, totiž možnost financovat ji výhodným dluhem.

Je jasné, že z našeho „výzkumu“ nelze dělat obecné závěry. Jednak je námi sledovaný vzorek statisticky nevýznamný a jednak je do rozhodování o investici samozřejmě potřeba zahrnout i řadu dalších faktorů – potřebu diversifikace, nepohodli spojené potřebou se případně zadlužovat, atp.

Technické poznámky

1. Počátek sledovaného období je 31.3.2008, kdy začíná index realisovaných cen bytů v Praze ČSÚ, a nikoliv 31.12.2007, jak je uvedeno v grafech. Bohužel se mi v Excelu do grafu správnou hodnotu nepodařilo „dostat“ bez toho, že by se tím nějak posunuly všechny hodnot na ose a graf se tím stal nepřehledným.
2. V uvedených hodnotách jsou malé odchylky od skutečnosti z důvodu, že jsem měl k dispozici hodnoty indexu S&P 500 vždy ke konci měsíce, a hodnoty měnového kursu CZK :USD naopak vždy k počátku měsíce. Hodnota indexu je tedy přepočítána s vždy o den mladším kursem.
3. Asi nekonečnou debatu lze vést na téma správnosti odhadu výše ročního nájemného ve výši 4 % pořizovací ceny bytu. A o správnosti odhadu růstu nájemného 2,5 % ročně. Zejména při představě, že, byť po dlouhém období, nejspíše jednou nominální hodnota nájemného převýší měsíční splátku hypotéky. Proti tomu lze ovšem argumentovat tím, že jsme nepočítali s žádným „odkládáním“ části zisku z nájemného na pozdější opravy bytu, protože při úvaze o investičním horizontu přes 30 let by nejspíše bylo potřeba počítat s náklady na celkovou rekonstrukci bytu. Protože by se jednalo o přesné zpracování čísel, jejichž výši nelze podle mě smysluplně přesně odhadovat, rozhodl jsem se k výše uvedenému zjednodušení. Stejně tak by bylo možné podle mne argumentovat, že by, nejspíše zejména v prvních letech po pořízení bytu, nájemné možná ani nestačilo na splácení hypotéky. Investoři zastávající se investice do indexu by také mohli namítat, že jsem jejich „favorita“ poškodil tím, že řada správců ETF investorům dividendy přenechává, byť já jsem s nimi nepočítal.
4. Vůbec nejsou zohledněny daně – ani v jedné z obou variant investice.