Proč musíte splatit hypotéku prodávajícího, když kupujete nemovitost na hypotéku

Tomáš Prčík, 31. 8. 2022

Jak probíhá zaplacení kupní ceny, když si na koupi nemovitosti neberete hypotéku a kupovaná nemovitost je zatížená zástavním právem nejčastěji souvisejícím s hypotékou (nebo úvěrem od stavební spořitelny), kterou si na koupi nemovitosti „kdysi“ vzal kupující a dosud ji úplně nesplatil

Celá kupní cena, tj. jak vaše vlastní peníze, tak peníze z vaší případné hypotéky (nebo úvěru od stavební spořitelny) se vloží do úschovy a po převodu nemovitosti na kupujícího (a splnění dalších podmínek) se z úschovy „pošlou“ „bance prodávajícího“ za účelem splacení hypotéky prodávajícího a „zbytek“ se pošle prodávajícímu na jeho účet.

Jak probíhá zaplacení kupní ceny, když si na koupi nemovitosti berete hypotéku a kupovaná nemovitost je zatížená zástavním právem nejčastěji souvisejícím s hypotékou (nebo úvěrem od stavební spořitelny), kterou si na koupi nemovitosti „kdysi“ vzal kupující a dosud ji úplně nesplatil

Část kupní ceny, která není určena na splacení „hypotéky prodávajícího“ se zaplatí do úschovy a z ní se po převodu nemovitosti na kupujícího a splnění dalších podmínek vyplatí prodávajícím na jejich účet.

Ta část kupní ceny, která je určená na splacení „hypotéky prodávajícího“ se ovšem pošle rovnu „do banky prodávajícího“, aby se z ní přímo splatila „hypotéka prodávajícího“. Tyto peníze se tedy nepošlou „nejdřív do úschovy a pak z úschovy bance prodávajícího“.

Nedělá se to tak ovšem z důvodů arogance prodávajícího nebo realitní kanceláře, jak si kupující často myslí, ale proto, že to tak chce banka, která poskytuje hypotéku kupujícímu!

Proč je tedy nutné splatit hypotéku prodávajícího přímo, když kupujete nemovitost na hypotéku?

Když vám banka půjčuje peníze na pořízení nemovitosti, na které vázne zástavní právo zajišťující stále nesplacenou hypotéku prodávajícího, chce mít jistotu, že uvolněním peněz z vaší hypotéky zástavní právo zajišťující hypotéku prodávajícího s jistotou zanikne. Kdyby vaše banka souhlasila s tím, že by se peníze z vaší hypotéky uvolnily do úschovy a až v následném kroku by se uvolnily ve prospěch splacení hypotéky prodávajícího, znamenalo by to, že by uvolněním peněz z vaší hypotéky hypotéka prodávajícího zajištěná zástavním právem váznoucím na nemovitosti nezanikla. A tedy by nezaniklo ani zástavní právo, které hypotéku prodávajícího zajišťuje.

Kdyby pak, ať už z jakýchkoliv důvodů, nedošlo k poukázání peněz z úschovy ve prospěch splacení hypotéky prodávajícího, došlo by k situaci, že by se zástavní právo vaší banky, které jí při koupi zřídíte, stalo u dané nemovitosti zástavním právem až ve druhém pořadí za zástavním právem zajišťujícím hypotéku prodávajícího. Navíc by se mohlo stát, že by součet výše zástavních práv na nemovitosti - zástavního práva zajišťujícího hypotéku prodávajícího a toho zajišťující vaši hypotéku, převýšil hodnotu nemovitosti. Ani jedno z toho vaše banka nechce.

Otevřeně řečeno, já jsem pro účely napsání tohoto příspěvku nestudoval regulační předpisy ČNB vůči bankám v oblasti poskytování hypotečních úvěrů. Osobně se domnívám, že existuje regulační předpis, který bankám nařizuje, že zástavní právo zajišťující jimi poskytnutý úvěr musí být u dané nemovitosti za všech okolností zástavním právem prvním v pořadí. A právě, financují-li pořízení nemovitosti, na které již zástavní právo vázne (nebo třeba v případě refinancování úvěru od jiné banky), musí mít jistotu, že po uvolnění peněz z jimi poskytnutého úvěru s jistotou zanikne zástavní právo, které již na nemovitosti vázne.

I kdyby bankám postup při uvolňování peněz z úvěru zajištěného nemovitostí, na kterém již vázne nějaké zástavní právo, žádný předpis nenařizoval, nařizuje jim to Zákon o dluhopisech v případě, že chtějí nemovitost zajišťující hypoteční úvěr použít jako součást tzv. krycích aktiv pro vydání tzv. hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy vydávají banky na to, aby si mohly samy "zpětně" výhodně půjčit peníze, které před tím rozpůjčovaly svým klientům na hypoteční úvěry. Hypoteční zástavní listy totiž požívají zvláštní výhody, právě za tím účelem, aby bankám umožňovaly si levně půjčit na poskytování hypoték. Stát tak podporuje možnost poskytovat hypotéky běžným občanům výhodněji a podporuje tím lepší dostupnost bydlení.

Paragraf Zákona o dluhopisech, který bankám nařizuje, že v případě financování nemovitosti, na které již vázne zástavní právo, musí být peníze z poskytnutého hypotečního úvěru uvolněny tak, aby "předchozí" zástavní právo s jistotou zaniklo, chtějí-li danou nemovitost zařadit na seznam krycích aktiv pro vydávání hypotečních zástavních listů, najdete níže.

§ 30b Přednostní práva u zastavené nemovité věci

(1) Na zastavené nemovité věci nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru zapsanou do rejstříku krycích aktiv. Převod zastavené nemovité věci nesmí být omezen dříve vzniklým omezením převodu nemovité věci. Tyto podmínky musí být splněny po celou dobu, po kterou je pohledávka z hypotečního úvěru zapsána do rejstříku krycích aktiv; jmenovitá hodnota pohledávky, která nesplňuje tento požadavek, je pro účely § 28a odst. 1 a 2 rovna nule.

(2) Nemovitá věc se nepovažuje za zatíženou dříve vzniklým zástavním právem nebo omezením převodu nemovité věci, jestliže takto zajištěný dluh zanikne v důsledku použití hypotečního úvěru k jeho splacení.

Jak tedy vidíte sami, požadavek, abyste při koupi nemovitosti na hypotéku rovnou splatili hypotéku prodávajícího, nevychází z arogance prodávajícího nebo realitní kanceláře, ale z regulace, kterou musí banky při poskytování hypotečních úvěrů dodržovat.

Pokud si se mnou o nutnosti zaplatit hypotéku prodávajícího, když kupujete nemovitost na hypotéku, chcete popovídat, nebo se chcete na něco zeptat, zavolejte mi na 775 70 60 10 nebo mi napište na tomas.prcik(zavinac)callidoreality.cz.