Jak předejít zablokování peněz v úschově při prodeji nemovitosti

Tomáš Prčík, 30. 9. 2022

Jak si neúmyslně zablokovat peníze v úschově. A proč si toho nemusí předem všimnout ani váš advokát, notář, nebo paní v bance

Nastavení smlouvy o úschově, o kterém si dnes budeme povídat a které vede k neúmyslnému zablokování peněz prodávajícího v úschově, není z teoretického hlediska chybné a je dokonce logické! A díky tomu ho snadno přehlédne i váš advokát, notář, nebo paní v bance, když vám budou připravovat smlouvy s kupujícím.

Proto je dobré o tomto nešťastném nastavení smluv s kupujícím vědět a profesionálům, kteří pro vás budou připravovat smlouvy s kupujícím, ho připomenout.

A já z pověrčivosti doufám, že se po napsání tohoto článku nepřihodí nějaké neúmyslné zablokování peněz v úschově našim klientům:-).

K čemu je úschova kupní ceny

Začněme ale od začátku a povězme si nejdříve, k čemu se vůbec úschova kupní ceny při prodeji nemovitosti používá.

Smyslem použití úschovy pro prodávajícího je, aby při prodeji dostal zaplacenou celou kupní cenu poté, co podepíše kupní smlouvu a ta se podá na katastr.

Pro kupujícího má použití úschovy smysl hned ze dvou důvodů:

1. Aby se mu nestalo, že sice za nemovitost zaplatí, ale nikdy se nestane jejím majitelem.
2. Aby na něj prodávající nemovitost převedl právně v pořádku. To znamená zejména, aby na nemovitosti pro jejím převodu na kupujícího v katastru nevázla "práva třetích stran", která by na ní podle dohody mezi prodávajícím a kupujícím váznout neměla.

V praxi se do úschovy dává, kromě rezervační zálohy, celá kupní cena. Ovšem s výjimkou, kdy kupující kupuje nemovitost na hypotéku a na nemovitosti ještě vázne zástavní právo - nejčastěji zajišťující stále nesplacenou hypotéku prodávajícího. V takovém případě se ta část kupní ceny, která je určena na splacení hypotéky prodávajícího, do úschovy nevkládá, ale platí se mimo úschovu přímo bance, které prodávající dluží. Důvodem, proč se to tak dělá, se v tomto článku nezabýváme. Natočili jsme pro vás o tom samostatné video na této stránce.

Schovatelem („institucí“), u které je kupní cena uložena, bývá nejčastěji notář, banka nebo advokát.

Jak se prokazuje splnění podmínek pro uvolnění peněz z úschovy

Skutečnost, že došlo ke splnění podmínek pro uvolnění kupní ceny z úschovy na účet prodávajícího, se nejčastěji dokládá předložením příslušných výpisů z katastru“ schovateli, ze kterých, zjednodušeně řečeno, vyplývá:

1. Že se kupující stal majitelem předmětných nemovitostí.
2. Že na nemovitosti neváznou žádná jiná věcná práva, než ta, která na ní podle dohody mezi kupujícím a prodávajícím váznout mohou. Mezi taková patří typicky různá věcná břemena ve prospěch správců technické infrastruktury (provozovatelů rozvodných soustav elektřiny, plynu, atp.) a také např. zástavní právo (a s ním související práva) vyplývající z úvěru kupujícího určeného na zaplacení kupní ceny prodávajícímu.

No a jak je to tedy možné, že, i když se ke "svému" kupujícímu chováte, jak máte, žádnými právy "třetích osob" jste nemovitost, kterou jste prodali, nezatížili, ale i přes to, když přijdete za svým schovatelem, aby vám vyplatil kupní cenu z úschovy na váš účet, tak vám řekne, že je mu to sice velice líto, ale že vám peníze z úschovy uvolnit nemůže. A že proto, aby vám je uvolnit mohl, od vás bude potřebovat třeba několik desítek listin.

Abychom na to mohli přijít, musíme nejdřív poznat, jakým způsobem jsou evidovány nemovitosti v katastru nemovitostí.

Když vlastníte nemovitost, vlastníte obvykle více „položek“

Nemovitosti, které prodáváte, jsou v katastru nemovitostí obvykle evidovány jako více „položek“, byť vám může připadat, že se jedná o jednu věc. Ještě zajímavější je, že některé z těchto položek nevlastníte celé sami. Vlastníte na nich jenom podíl.

Ostatní spolumajitelé těchto „spoluvlastněných“ nemovitostí se svými podíly během svého života samozřejmě různým způsobem nakládají – prodávají je, dědí, převádějí po rozvodu, kupují  a při tom je zastavují, zastavují je při refinancování hypotéky, atp. U nemovitostí, které mají hodně spolumajitelů, to pak znamená, že na „výpisu z katastru“ k nim vznikají téměř kontinuálně nějaké zápisy, plomby a případně poznámky.

Právě „všechny ty“ zápisy věcných břemen, plomby a poznámky na „výpisu z katastru“ k  nemovitosti, která má hodně „spolumajitelů“, je-li podíl na ní jednou z „položek“, které v rámci prodeje převádíte na kupujícího, Vám mohou zablokovat peníze v úschově.

Ze způsobu jejich zápisu totiž bohužel není často poznat, kterého podílu na nemovitosti se týkají – jestli toho vašeho, nebo podílu nějakého jiného spoluvlastníka.

"Sečteno a podtrženo", výplatu peněz z úschovy na vlastní účet vám mohou zkomplikovat takové nemovitosti, na kterých vlastníte jenom podíl (který jako jednu z nemovitostí převádíte na kupujícího) a která má hodně spolumajitelů.

Zápisy, které vám mohou zablokovat peníze v úschově

• Část C „výpisu z katastru“   - Věcná práva zatěžující nemovitosti v části B včetně souvisejících údajů. Zjednodušeně se jim říká „věcná břemena“. Jejich „nevýhodou – v kontextu našeho článku – je, že „nejasných“ zápisů „věcných břemen“ může být na „výpise z katastru“ k nemovitosti, která má hodně spolumajitelů, hodně. Výhodou u nich je, že se alespoň snadno dostanete k listinám, na jejichž základě došlo k jejich zápisu, abyste mohli prokázat, že se netýkají vašeho bývalého podílu na nemovitosti, který jste převedli na kupujícího.
• Část D „výpisu z katastru“ - Poznámky a další obdobné údaje. Jejich výhodou v kontextu našeho článku je, že jich na „výpise z katastru“ většinou nebývá mnoho. Jejich nevýhodou ovšem je, že může být velice obtížné, ne-li někdy nemožné, získat listiny,  na jejichž základě došlo k jejich zápisům na „výpis z katastru“. A tak může být až téměř nemožné prokázat, že se netýkají podílu na nemovitosti, který jste převedli na kupujícího.
• Plomby. Jejich „nevýhodou v kontextu našeho článku je, že jich může být na „výpisu z katastru“ k nemovitosti, která má hodně spolumajitelů (vysoké desítky a více) hodně. A navíc kontinuálně vznikají nové. Jejich velkou nevýhodou je, že může být nesnadné, ne-li nemožné (bohudík s tím nemám praktické zkušenosti, takže bohužel neumím říct více) získat listiny, na jejichž základě došlo k vyznačení plomb, abyste prokázali, že se netýkají vašeho bývalého podílu na nemovitosti, který jste převedli na kupujícího.

Ukážu vám dva příklady. První ze zápisů, které vidíte níže, by vám peníze v úschově nezablokoval. Druhý už bohužel ano.

Zápis nekomplikující výplatu peněz zúschovy

Příklad zápisu věcného břemena na podílu k jednotce (garáži) nekomplikující uvolnění peněz z úschovy.

Ze způsobu zápisu zástavního práva na obrázku výše se dozvídáme jak název banky, v jejíž prospěch bylo do katastru nemovitostí zástavní právo vloženo, tak také jména osob (pan Eduard - další údaje o něm a jeho manželce jsem vymazal), jejichž podíl na nemovitosti (v tomto případě na garáži), zástavní právo zatěžuje. Kdybyste tedy prodávali např. byt s podílem na této garáži, bylo by z tohoto zápisu možné určit, že se zástavní právo nevztahuje na váš podíl na garáži, který jste prodali. Protože se vztahuje na podíl na garáži ve vlastnictví pana Eduarda. Tento zápis zástavního práva na "výpise z katastru" ke garáži by vám proto výplatu kupní ceny z úschovy nekomplikoval.

Zápis komplikující výplatu peněz zúschovy

Příklad zápisu věcného břemena na podílu k jednotce (garáži) komplikující uvolnění peněz z úschovy.

I zde se jedná o zápis zástavního práva na výpise z katastru ke garáži ve stejném bytovém domě. Jak vidíte, dozvídáme se z něj sice název banky, v jejíchž prospěch bylo toto zástavní právo zřízeno, ale nedozvídáme se z něj už, čí podíl na garáži toto zástavní právo zatěžuje. Kdybyste prodali podíl na této garáži a na "výpise z katastru" k ní by bylo zapsané toto zástavní právo, nebylo by bohužel ze způsobu jeho zápisu možné určit, zda nezatěžuje váš bývalý podíl na garáži, který jste převedli na kupujícího. Tento zápis zástavního práva by vám proto uvolnění kupní ceny z úschovy komplikoval.

U kterých nemovitostí dochází k nezaýšlenému zablokování kupní ceny v úschově nejčastěji

Abychom vám ještě více pomohli vyhnout se problémům, přikládáme v této části seznam nemovitostí, při jejichž převodu dochází k nezamýšlenému zablokování kupní ceny v úschově nejčastěji.

Jak už jsme si řekli, jedná se o takové nemovitosti, v rámci jejichž prodeje převádíte na kupujícího podíl na nemovitosti, která má hodně "spolumajitelů". Na "výpisu z katastru" k takovýmto nemovitostem totiž téměř kontinuálně vznikají nějaké zápisy, u nichž nemusí být jasné, "podílu kterého ze spolumajitelů" se týkají. A pro vás pak nemusí být snadné prokázat, že te netýkají vašeho podílu, který jste převedli na kupujícího.

Zablokování výplaty peněz z úschovy při prodeji bytu s garážovým stáním v bytovém komplexu

Když prodáváte byt v soudobém bytovém komplexu, prodáváte často následující „položky“:

• Samotný byt (na katastru evidovaný jako bytová jednotka) – obvykle nemá mnoho spolumajitelů, takže téměř nikdy nezpůsobuje nezamýšlené zablokování peněz v úschově.
• Podíl na společných částech domu a pozemku „pod domem“ související s vlastnictvím bytu – jeho právní osud následuje právní osud bytu – obvykle nezpůsobuje nezamýšlené zablokování peněz v úschově.
• Podíl na garáži, která je na katastru vymezena jako samostatná jednotka.  Ten je nejčastější „strůjce“ potíží s uvolňováním peněz z úschovy. Protože ze způsobu některých zápisů na „výpise z katastru“ ke garáži nebývá mnohdy zřejmé, že se nevztahují i na váš podíl, který jste převedli na kupujícího.
• Pro větší přehlednost dodejme, že riziko zablokování peněz v úschově při prodeji bytu s garážovým stáním existuje samozřejmě pouze v případě, že je prostor (garáž), ve kterém se parkovací stání fyzicky nachází, v katastru nemovitostí vymezený jako samostatná jednotka. Další možností, využívanou v posledních letech stále častěji, je, že je garáž součástí společných prostor v domě. S tím, že je v tzv. prohlášení vlastníka o rozdělení budovy na jednotky stanoveno, že právo užívat dané parkovací stání má pouze vlastník určitého konkrétního bytu. V takovém případě k žádnému převodu podílu na garáži nedochází a riziko zablokování peněz v úschově nevzniká už jenom z důvodu prostého faktu, že v takovém případě garáž ani nemá "svůj vlastní list vlastnictví", takže k ní ani nejde pořídit žádný "zvláštní výpis z katastru", na kterém by se mohly "nacházet" nějaké nejasné zápisy.
• Podíl na společných částech domu a pozemku „pod domem“ související s vlastnictvím podílu na garáži - jeho právní osud následuje právní  osud podílu na garáži - obvykle nezpůsobuje nezamýšlené zablokování peněz v úschově.
• Podíly na pozemcích bytového komplexu, které jejich spolumajitelé nevlastní v rámci vlastnictví podílů na společných částech domu a pozemků „pod domem“ náležejících k jednotkám (tj. nejčastěji k bytu a podílu na garáži). Obvykle se jedná o různé nevyužité plochy (např. prudké svahy), nebo o pozemky „pod společnou infrastrukturou“ - pod hřištěm, pod pozemkem se společnými parkovacími stáními "vedle domu, pod výměníkovou stanicí, trafostanicí, vrátnicí, atp. 
• I podíly na těchto pozemcích mohou blokovat uvolnění peněz z úschovy analogicky, jak je tomu u podílů na garáži vymezené jako samostatná jednotka. U některých bytových komplexů se ale žádné takto podílově vlastněné plochy nevyskytují, takže se jedná o méně častou záležitost, než je podílové vlastnictví garáží.

Zablokování peněz v úschově při prodeji bytu v paneláku

Když prodáváte byt v paneláku, prodáváte často následující nemovitosti („položky“):

• Samotný byt (na katastru evidovaný jako bytová jednotka) – obvykle nemá mnoho spolumajitelů, takže téměř nikdy nezpůsobuje nezamýšlené zablokování peněz v úschově.
• Podíl na společných částech domu a pozemku „pod domem“ související s vlastnictvím bytu – jeho právní osud následuje právní osud bytu – obvykle nezpůsobuje nezamýšlené zablokování peněz v úschově.
• Pozemky „před domem“ a „za domem“ vymezené jako samostatné parcely, které jejich spolumajitelé nevlastní v rámci vlastnictví podílů na společných částech domu a pozemků „pod domem“ náležejících k bytům v domě.
• I u takto „spoluvlastněných“ pozemků „před domem a za domem“ dochází  často k problému, že z některých zápisů na „výpisech z katastru“ k nim není často zřejmé, „podílu kterého ze spolumajitelů“ se tyto zápisy týkají a zda se tedy netýkají i toho Vašeho, který jste převedli na kupujícího.
• Převáděné podíly na samostatně vymezených parcelách „okolo domu“ tak mohou způsobovat nezamýšlené zablokování peněz v úschově.

Zablokování peněz v úschově při prodeji rodinného domu

Když prodáváte dům s pozemkem v lokalitě, kde komunikace („cesty a chodníky“) nejsou ve vlastnictví obce, ale jsou ve vlastnictví majitelů domů v okolí, prodáváte často následující položky:

• Samotný dům s pozemkem – obvykle nemá mnoho spolumajitelů, takže téměř nikdy nezpůsobuje nezamýšlené zablokování výplaty peněz z úschovy.
• Podíly na pozemcích, na kterých se nacházejí komunikace. I u takto „spoluvlastněných“ komunikací dochází často k problému, že z některých zápisů na „výpisech z katastru“ ke komunikacím není zřejmé, „podílu kterého ze spolumajitelů“ se tyto zápisy týkají a zda se tedy netýkají i toho Vašeho, který jste převedli na kupujícího.
• Převáděné podíly na samostatně vymezených pozemcích s komunikacemi mohou způsobovat nezamýšlené zablokování peněz v úschově.

Jak zablokování výplaty peněz z úschovy předejít

Jestli se na prodej nemovitosti teprve chystáte, je podle našeho názoru nejlepším řešením dohodnout se s kupujícími, že se zápisy v části C a D a plomby na „výpisu z katastru“ k nemovitostem, které mají hodně spolumajitelů a ke kterým na kupující v rámci prodeje převádíte podíl, nebudou z hlediska splnění podmínek pro uvolnění peněz z úschovy přezkoumávat. Pro kupující to obvykle nepředstavuje velké riziko.

Pokud už peníze v úschově zablokované máte, nezbývá, než „věc“ dobojovat a získat z katastru nemovitostí dokumenty požadované schovatelem. U podílů na nemovitostech, které mají vysoce přes sto spolumajitelů, to ale může obnášet doložení třeba i několika desítek listin. A v extrémních případech se může jednat o prakticky téměř nesplnitelný úkol.

Kdyby se Vám peníze z úschovy, z důvodů, o kterých jsme si v tomto článku povídali, získat nepodařilo, o právo na zaplacení kupní ceny samozřejmě nepřijdete. Peníze z úschovy se ovšem vrátí kupujícímu a budete ve výrazně slabší pozici, aby Vám je zaplatil.

Jestli si se mnou chcete o úschově kupní ceny popovídat, napište mi na e-mail tomas.prcik@callidoreality.cz nebo mi rovnou zavolejte na 775 70 60 10.