Jak prodat nemovitost s hypotékou

Tomáš Prčík, 11.12.2013

Stále více lidí, kteří si koupili nemovitost na hypotéku, začínají své nemovitosti také prodávat. A často, ne-li většinou, s velkým rizikem pro kupujícího, nebo pro prodávajícího.

Velké ohrožení

Pokud prodáváte nemovitost, na kterou jste si vzali hypotéku (a vázne na ní tedy zástavní právo), a kupující chce koupi financovat částečně opět hypotékou, narazíte na problém: banka kupujícího bude požadovat, aby byly peníze z hypotéky kupujícího sloužící na splácení Vaší hypotéky převedeny přímo do Vaší banky. Banka kupujícího tedy nebude souhlasit s tím, aby byla část peněz z hypotéky kupujícího sloužící na úhradu Vaší hypotéky převedena do úschovy a z úschovy do Vaší banky. Banky k takovému postupu nutí zákonný požadavek, aby, zjednodušeně řečeno, poskytnutím hypotéky kupujícímu s jistotou došlo k výmazu zástavního práva souvisejícího s Vaší hypotékou z katastru nemovitostí. A to se uvolněním peněz z hypotéky kupujícího do úschovy nestane.

Připadá Vám to jako text plný nudných právních pojmů? Už další odstavec bude mnohem více strhující. Požadavek banky kupujícího, potažmo zákona, aby byla část hypotéky sloužící na splácení hypotéky prodávajícího, převedena přímo do banky prodávajícího, vede totiž k jednomu ze dvou uvedených postupů. Jeden z nich může být větším právním hororem, než druhý:

„Čerpání na smlouvu budoucí kupní“

První postup, pro který se vžil žargonový název „čerpání na smlouvu budoucí“, vypadá následovně. Nebude s ním asi ale souhlasit žádná banka:

1. Uzavření rezervační dohody a úhrada rezervační zálohy.
2. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
3. Složení vlastních peněz kupujícího do notářské nebo advokátní úschovy.
4. Uzavření zástavní smlouvy prodávajícím a podání zástavní smlouvy – návrhu na vklad zástavního práva – do katastru nemovitostí.
5. Uvolnění části vlastních prostředků kupujícího ve výši rozdílu zůstatku hypotéky prodávajícího a výše hypotéky poskytnuté kupujícím, u je-li zůstatek hypotéky prodávajícího vyšší.
6. Uvolnění peněz z hypotéky kupujícího na splácení hypotéky prodávajícího.

Tím dospějeme do stavu, kdy může kupující prodávajícímu z vlastních peněz a z vlastní hypotéky zaplatí hypotéku a prodávající mu pak může říct, že mu za to děkuje, ale že mu žádnou nemovitost neprodá. V takové situaci bude pozice kupujícího velice slabá – vyplývající jen ze závazků ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní obou smluvních stran. A návrat věcí do původního stavu je velice složitý. Osobní finanční katastrofa kupujícího je na světě. To banky naštěstí vědí, takže kupující do takové situace většinou nepustí.

„Čerpání na kupní smlouvu“

Banka kupujícího si proto většinou prosadí druhý scénář, který se žargónově vžil jako: „čerpání na kupní smlouvu“. Vše vypadá takto:

1. Uzavření rezervační dohody a úhrada rezervační zálohy.
2. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
3. Složení vlastních peněz kupujícího do notářské nebo advokátní úschovy.
4. Uzavření zástavní smlouvy prodávajícím a podání zástavní smlouvy – návrhu na vklad zástavního práva – do katastru nemovitostí.
5. Uvolnění části vlastních prostředků kupujícího ve výši rozdílu zůstatku hypotéky prodávajícího a výše hypotéky poskytnuté kupujícímu, je-li zůstatek hypotéky prodávajícího vyšší.
6. Podpis kupní smlouvy.
7. Podání kupní smlouvy tzv. návrh na vklad vlastnického práva – do katastru nemovitostí.

Tak. Tím máme na světě druhou finančně hororovou situaci. Za takového stavu může totiž přijít kupující za prodávajícím s tím, že mu děkuje za nemovitost, ale že mu žádné peníze z banky nepřevede. Za takové situace se může prodávající již jen zuby nehty snažit zastavit řízení o povolení vkladu vlastnictví na katastrálním úřadě – nejspíše tím, že podá co nejrychleji žalobu k soudu. I tak má ale ještě nejspíše před sebou dlouhou a drahou soudní při.

DIY. Punkáči by měli radost

Jak z toho všeho ven? Zde je návod:

1. Uzavření rezervační dohody a úhrada rezervační zálohy.
2. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
3. Složení vlastních peněz kupujícího do notářské nebo advokátní úschovy.
4. Uzavření zástavní smlouvy prodávajícím a podání zástavní smlouvy – návrhu na vklad zástavního práva – do katastru nemovitostí.
5. Uvolnění části vlastních prostředků kupujícího ve výši rozdílu zůstatku hypotéky prodávajícího a výše hypotéky poskytnuté kupujícímu, je-li zůstatek hypotéky prodávajícího vyšší.
6. Podpis kupní smlouvy a návrhů na vklad vlastnického práva. Všechny smlouvy kromě jedné a všechny návrhy na vklad vlastnického práva zůstanou u advokáta nebo u notáře v úschově. Jedna kupní smlouva se vydá kupujícímu, resp. bance kupujícího.
7. Uvolnění peněz z hypotéky kupujícího na splacení hypotéky prodávajícího.
8. Podání kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí advokátem nebo notářem.
9. Uvolnění zbylých peněz z úschovy ve prospěch prodávajícího.
10. Úhrada daně z převodu nemovitosti a další formální potřebné kontroly.

Tento způsob úhrady kupní ceny lze sice považovat za improvizovaný, ale je běžně dostupný a vyváženě chrání obě strany. Proto ho používá i naše realitní kancelář. Mnohem profesionálnější však je doplnit kupní smlouvu o ustanovení, které má za následek zastavení řízení o povolení vlastnického práva na katastrálním úřadě.