775 706 010
V pracovní dny od 10 do 18 hodin

Co stojí za růstem cen nemovitostí v Praze

Tomáš Prčík, 6.2.2018

V Callidu se snažíme porozumět trhu s nemovitostmi k bydlení co nejvíce. Ať už se jedná o situaci koupě, prodeje nebo pronájmu jedné konkrétní nemovitosti, nebo o fungování celého trhu.

Dnes půjdeme opravdu k samé podstatě věci v makropohledu na trh v Praze a Středních Čechách. Zveřejníme zde výsledky našeho zkoumání, jak se od krizového roku 2008 změnily dvě nejdůležitější veličiny – počet dostupných bytových jednotek a počet jejich obyvatel.

Skutečný vývoj pak poměříme s Projekcí vývoje obyvatel v krajích Českého statistického úřadu, kterou používáme jako důležitou srovnávací hodnotu.

Proč rostou ceny bytů v Praze

Z údajů z posledního sčítání lidu vyplývá, že v roce 2011 připadalo v Praze 2,2 obyvatele na jeden obydlený byt. Počet obyvatel Prahy se od roku 2008 do roku 2017 zvýšil o 105 537 lidí, přičemž za stejné období podle údajů ČSÚ v Praze vzniklo 53 221 nových bytů. Většinou v bytových domech.

Za předpokladu, že by se za celé sledované období let 2008 až 2017 poměr počtu obyvatel k počtu bytů nezměnil (ponechme nyní stranou debaty o tom, že řada čtyřicátníků zůstala a žije single a že mileniálové naopak déle zůstávají v „mamahotelích“), vyplývalo by z našich čísel, že by se nově narození a přistěhovalí obyvatelé Prahy mohli klidně „ubytovat v nově postavených bytech“ a ještě by 5 250 bytů zbylo. Jinak řečeno, při zachování stejného poměru počtu obyvatel na jeden byt byla kapacita nově postavených bytů v Praze dostatečná a ještě by jich zbylo.

Rok

Počet dokončených bytů

Počet bytů potřebných pro pokrytí přírůstku obyvatel při 2,2 obyvatelích na jeden byt

Rozdíl počtu postavených a potřebných bytů v daném roce

Kumulovaný rozdíl počtu postavených a  potřebných bytů (součet hodnot předchozího řádku od roku 2008)

2008

6 328

9 597

-3 269

-3 269

2009

7 397

7 189

208

-3 061

2010

6 151

3 696

2 455

-606

2011

3 480

3 467

13

-593

2012

4 024

2 325

1 699

1 105

2013

3 844

-1 627

5 471

6 576

2014

4 848

7 217

-2 369

4 207

2015

5 211

3 805

1 406

5 613

2016

6 092

5 936

156

5 770

2017

5 846

6 366

-520

5 250

Zdroj: Data ČSÚ, vlastní výpočty autora

„Nadprodukce“ potřebné bytové „kapacity“ byla ovšem sotva znatelná - činila necelé 1 % z celkového bytového fondu cca 600 000 bytů v roce 2017. Navíc námi použité údaje nezachycují počet zaniklých obydlených bytových jednotek.

Byť jednoprocentní nárůst „nadbytečné“ kapacity počtu bytů nenaznačuje žádnou opravdovou bytovou krizi, naše úvahy se změní, pokud do pohledu zahrneme další dvě veličiny. Počet rozvodů, které taktéž zvyšují poptávku po volných malých bytech, a fenomén posledních let – AirBnB.

Rok

Počet rozvodů v Praze

2008

3 666

2009

3 150

2010

3 524

2011

3 220

2012

2 788

2013

3 002

2014

2 828

2015

2 983

2016

2 715

2017

2 860

Zdroj: Data ČSÚ, vlastní výpočty autora

Počet bytů nabízených přes AirBnB zachycují v našem zkoumání údaje o počtu bytů nabízených přes tuto platformu z www.airdna.co.

Rok Počet nabídek na AirBnB

2008

0

2009

0

2010

0

2011

0

2012

668

2013

1 602

2014

3 686

2015

8 757

2016

16 841

2017

24 519

2018

31 218

2019

31 385

Zdroj: Data ČSÚ, vlastní výpočty autora

Podle údajů serveru www.airdna.co představuje 80 % z celkové nabídky celé nemovitosti (tj. ne jen pokoje k pronájmu) a 69 % poskytovatelů nabízí více než jednu nemovitost. Lze tedy tušit, že významná část poskytovatelů na AirBnB poskytuje své byty turistům jen občas, aby jim pomohli hradit jejich náklady na bydlení.

Když ovšem vyjdeme z (podle mě hodně konservativního) předpokladu, že by bylo na AirBnB trvale nabízeno byť jen 25 % bytů uvedených v tabulce, a budeme předpokládat, že v nějaké míře navýšily poptávku po bydlení v Praze také rozvody, je pravděpodobné, že došlo ke snížení počtu bytových jednotek dostupných v Praze pro „trvalé obyvatele“.

Závěrem části věnované Praze ještě přikládám graf srovnávající skutečný přírůstek počtu obyvatel v Praze s přírůstkem projektovaným ve střední variantě Projekce vývoje obyvatel v krajích do roku 2050 Českým statistickým úřadem. Prvním  „projektovaným“ rokem je rok 2013.

Zdroj: Data ČSÚ, vlastní výpočty autora

Nedostatek bytů ve Středočeském kraji

Pro rozbor situace ve Středočeském kraji použijeme zcela stejný postup jako pro Prahu. Pouze s rozdílem, že ve Středočeském kraji připadá podle sčítání lidu 2,6 obyvatel na jednu bytovou jednotku.

Ve Středočeském kraji přibylo v letech 2008 až 2017 150 986 obyvatel a 58 707 bytů.

Rok

Počet dokončených bytů

Počet bytů potřebných pro pokrytí přírůstku obyvatel při 2, obyvatelích na jeden byt

Rozdíl počtu postavených a potřebných bytů

Kumulovaný rozdíl počtu postavených a  potřebných bytů (součet hodnot předchozího řádku od roku 2008)

2008

8 041

11 102

-3 061

-3 061

2009

7 421

6 477

944

-2 117

2010

7 405

6 710

695

-1 422

2011

6 376

5 523

853

-570

2012

5 900

4 797

1 103

533

2013

5 295

4 046

1 249

1 782

2014

3 088

4 987

-1 899

-116

2015

4 872

4 453

419

303

2016

4 860

4 663

197

499

2017

5 449

5 313

136

635

Zdroj: Data ČSÚ, vlastní výpočty autora

e Středních Čechách tak, za předpokladu neměnnosti poměru počtu obyvatel na jednu bytovou jednotku, došlo k „nadprodukci“ pouhých 635 bytů.

AirBnB ve Středních Čechách do úvah brát nemusíme a ukazujeme tedy pouze počet rozvodů.

Rok

Rozvody

2008

3695

2009

3541

2010

4129

2011

3615

2012

3614

2013

3793

2014

3938

2015

3670

2016

3524

2017

3768

Zdroj: Data ČSÚ, vlastní výpočty autora

Pro úplnost i pro Středočeský kraj přikládáme srovnání skutečného vývoje přírůstu obyvatel s jeho projekcí podle Projekce vývoje obyvatel v krajích do roku 2050 ČSÚ od roku 2013.

Zdroj: Data ČSÚ, vlastní výpočty autora

Závěr

Naše sledování nám ukazuje, že je situace s dostupností volných bytů pro trvalé bydlení v Praze a Středních Čechách skutečně napjatá. Navíc ji asi dále „vyhrotilo“ také to, že obdobím přibližně od roku 2006 do roku 2020 „propluly“, resp. ještě krátce „proplují“, silné ročníky Husákových dětí – právě v životním období řekněme 29 až 43 let, kdy je poptávka po bydlení v životě nejvyšší.

Překvapivě, naše studie ale podle naší interpretace naznačuje, že populační vývoj a tempo výstavby nových bytů byly ve sledovaném období sice významnými, ale dost možná ne nejvýznamnějšími důvody pro růst cen. Více o tom se naši klienti a uživatelé tohoto webu, kteří si stáhli náš e-book, dozvědí v našich zprávách.